Comprendre le SARON : Comment fonctionne la référence suisse

À la suite du retrait mondial du LIBOR, le marché financier suisse a adopté le SARON (Swiss Average Rate Overnight) comme indice de référence pour les hypothèques du marché monétaire. Calculé et publié par SIX Swiss Exchange, le SARON est un indicateur transparent basé sur des transactions réelles de repos au jour le jour entre institutions financières suisses.

Contrairement à une hypothèque à taux fixe où le rendement est bloqué pour 5, 10 ou 15 ans, une formule SARON s'adapte dynamiquement aux décisions de la Banque nationale suisse (BNS). Lorsque la BNS modifie son loyer de l'argent, le SARON réagit quasi immédiatement.

Le coût effectif d'une hypothèque SARON se calcule ainsi : Intérêt effectif = SARON composé + Marge bancaire. Alors que la marge de la banque (souvent entre 0,50 % et 0,95 %) est bloquée pour toute la durée du contrat (souvent 3 à 5 ans), la part variable du SARON est calculée rétroactivement sur une période de décompte de 1 ou 3 mois.

Hypothèque à coût fixe vs SARON : Rendement, risques et prévisibilité

Le choix entre formule fixe et hypothèque SARON constitue la décision stratégique centrale lors du financement d'un bien immobilier en Suisse :

1) Hypothèque à barème fixe (Festhypothek) : Offre une sécurité budgétaire totale. Vous bloquez un taux d'intérêt (par exemple 1,80 %) pour 5 à 15 ans et êtes protégé contre toute hausse du marché. Toutefois, si les conditions baissent, vous ne pouvez pas en profiter, et une résiliation anticipée entraîne des pénalités financières élevées (Vorfälligkeitsentschädigung).

2) Hypothèque SARON : Offre une grande souplesse et historiquement des coûts moyens plus bas sur le long terme. Si le marché reste bas, l'emprunteur réalise d'importantes économies. En revanche, si la BNS augmente ses exigences pour lutter contre l'inflation, vos mensualités augmentent dès la période de décompte suivante.

3) Droit de conversion : La plupart des banques suisses accordent aux clients SARON le droit de convertir gratuitement leur prêt en une hypothèque à coût fixe à la fin de chaque période de décompte.

Marge de la banque, clause d'impossibilité (floor) et périodes de décompte

Lors de la comparaison des offres d'hypothèques SARON auprès des banques suisses (comme UBS, Raiffeisen, Banque Migros ou les banques cantonales), les emprunteurs doivent examiner trois clauses essentielles :

1) Marge bancaire : C'est la marge bénéficiaire ajoutée par la banque à l'indice SARON. Les dossiers solides peuvent négocier des marges de 0,45 % à 0,60 %, alors que les offres standard se situent autour de 0,75 % à 0,90 %. Sur une hypothèque de 800 000 CHF, un écart de 0,20 % représente 1 600 CHF d'économie par an.

2) Plancher (floor) : En période d'intérêts négatifs, les contrats stipulent que le SARON de base ne peut pas descendre en dessous de 0,00 %. Ainsi, le coût minimum payé équivaut à la marge de la banque.

3) Période de décompte : La majorité des établissements suisses utilisent la moyenne du SARON composée sur 3 mois ('Compounded SARON'). À la fin du trimestre, les intérêts sont calculés sur la base des chiffres quotidiens observés.

Stratégies de couverture : Fractionnement en tranches et gestion du risque

Pour associer sécurité et optimisation des coûts, les conseillers financiers en Suisse recommandent régulièrement le fractionnement en tranches.

Sur un financement global de 1 000 000 CHF, un acheteur peut par exemple diviser son prêt : 500 000 CHF sous forme d'hypothèque à barème fixe sur 10 ans pour sécuriser son budget, et 500 000 CHF en hypothèque SARON sur 3 ans pour bénéficier d'un coût bas sur le marché monétaire.

Avant de vous engager, évaluez l'impact financier global en consultant notre analyse acheter ou louer en Suisse, consultez les règles de capacité financière dans notre guide du crédit hypothécaire suisse et tenez compte de la suppression de la valeur locative (Eigenmietwert) qui modifiera les déductions d'intérêts futures.