Le marché immobilier suisse : pourquoi la propriété est rare

La Suisse affiche l'un des taux de propriété les plus bas d'Europe — environ 36 % de la population est propriétaire de sa résidence principale, contre plus de 60 % en France ou en Allemagne. La majorité des résidents suisses sont locataires, souvent par choix plutôt que par contrainte.

Plusieurs facteurs structurels expliquent ce phénomène : des prix immobiliers élevés dans les centres urbains comme Zurich, Genève et Lausanne ; des exigences strictes en matière d'apport personnel ; une fiscalité qui, via la valeur locative imputée et l'impôt sur la fortune, atténue l'avantage fiscal de la propriété ; et une culture de la location profondément ancrée.

Pour les expatriés, la question « acheter ou louer » se double de considérations supplémentaires : la durée prévisible du séjour, le type de permis, les règles de la Lex Koller, le risque de change et la liquidité des fonds propres. Une décision précipitée d'achat peut se révéler coûteuse si un départ anticipé de Suisse oblige à revendre le bien dans des conditions défavorables.

Le prix médian d'un appartement en Suisse dépasse souvent CHF 1 million dans les centres urbains et varie fortement selon le canton. Le prix au mètre carré à Zurich (environ CHF 15'000–18'000) diffère radicalement de celui du Jura ou du Valais. Avant d'évaluer un achat, identifiez la commune et le type de bien qui correspondent à votre budget et votre mode de vie.

La règle des 20 % et la capacité financière

Pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse, l'acheteur doit fournir au moins 20 % du prix d'achat en fonds propres. Cette somme se décompose en deux parties : au moins 10 % doivent provenir de fonds propres durs — épargne liquide, compte-titres, dons ou avances d'hoirie — tandis que les 10 % restants peuvent être couverts par un retrait anticipé du pilier 3a ou du 2e pilier.

L'utilisation du pilier 3a pour l'achat d'un logement est possible via le retrait WEF (encouragement à la propriété du logement). Ce retrait réduit le capital de prévoyance bloqué mais augmente vos fonds propres disponibles. Pour les expatriés disposant d'un pilier 3a bien garni, ce mécanisme peut faire la différence entre pouvoir acheter ou non. Consultez le guide du retrait WEF du pilier 3a pour les détails.

Au-delà de l'apport, la banque vérifie la capacité financière : les charges hypothécaires théoriques ne doivent pas dépasser un tiers (33 %) du revenu brut annuel du ménage. Ce calcul est effectué avec un taux d'intérêt théorique de 5 %, et non le taux réel du marché, qui est actuellement bien inférieur. La banque inclut également les frais d'entretien (environ 1 % de la valeur du bien) et l'amortissement obligatoire de l'hypothèque.

Exemple concret : un couple avec un revenu brut annuel de CHF 200'000 pourrait supporter des charges théoriques de CHF 66'000 par an, soit CHF 5'500 par mois. Avec un taux de calcul de 5 % et des frais d'entretien de 1 %, le bien immobilier finançable serait d'environ CHF 1'100'000, nécessitant un apport personnel de CHF 220'000.

Comparaison fiscale : propriétaire vs locataire en Suisse

La fiscalité suisse traite différemment le propriétaire et le locataire. Le propriétaire doit déclarer la valeur locative imputée — un revenu fictif équivalant au loyer qu'il pourrait percevoir s'il louait son bien — qui s'ajoute à son revenu imposable. En contrepartie, il déduit les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.

Cette équation fiscale est sur le point de changer radicalement. Dès 2029, la valeur locative imputée sera abolie pour les résidences principales. En conséquence, les déductions pour intérêts hypothécaires et frais d'entretien disparaîtront également. Les années 2026–2028 constituent une période de transition pendant laquelle les propriétaires actuels peuvent encore optimiser leur situation. Le guide sur l'abolition de la valeur locative analyse en détail ce changement historique.

Le locataire, lui, ne bénéficie d'aucune déduction fiscale pour son loyer. Le loyer est payé avec du revenu net d'impôt, sans allégement fiscal. En revanche, la fortune non immobilisée peut être investie librement sur les marchés financiers, générant des dividendes et des gains en capital. Pour les investisseurs privés en Suisse, les gains en capital sur titres sont exonérés d'impôt, ce qui constitue un avantage significatif par rapport à la propriété immobilière.

L'impôt sur la fortune s'applique dans les deux cas, mais avec une différence clé : la valeur du bien immobilier est incluse dans la fortune imposable du propriétaire, au même titre que le compte-titres du locataire. Cependant, le propriétaire peut déduire l'hypothèque de sa fortune brute, ce qui réduit la base imposable. Le taux d'imposition sur la fortune variant de 0,05 % à plus de 1 % selon le canton, cette différence peut représenter plusieurs milliers de francs par an.

Structure hypothécaire : fixe, variable ou SARON ?

Le financement hypothécaire suisse se distingue par sa structure en deux tranches. La première hypothèque couvre jusqu'à 65 % de la valeur du bien et n'a pas d'obligation de remboursement (amortissement) — seuls les intérêts sont payés. La seconde hypothèque couvre la tranche allant de 65 % à 80 % de la valeur et doit être amortie obligatoirement sur 15 ans maximum ou avant l'âge de 65 ans.

Trois types de taux d'intérêt sont disponibles. L'hypothèque à taux fixe (Festhypothek) verrouille le taux pour une durée de 2 à 15 ans, offrant une sécurité budgétaire au prix d'une flexibilité réduite. L'hypothèque variable est ajustée périodiquement par la banque selon les conditions du marché. L'hypothèque SARON, basée sur le taux interbancaire à court terme Swiss Average Rate Overnight, offre un taux flexible indexé sur le marché monétaire, généralement le plus bas des trois mais aussi le plus volatil.

Pour les expatriés, le choix du taux dépend de l'horizon de séjour prévu. Une hypothèque SARON est avantageuse si vous restez moins de cinq ans car les pénalités de sortie anticipée sont faibles. Un taux fixe à 10 ans convient mieux si votre séjour s'inscrit dans la durée et que vous souhaitez figer vos charges. Les banques suisses proposent généralement des combinaisons des trois types.

Un point souvent négligé : l'amortissement indirect. Au lieu de rembourser la seconde hypothèque en espèces, vous pouvez verser des fonds sur un compte pilier 3a gagé en faveur de la banque. Ce mécanisme cumule trois avantages : l'amortissement du capital, la déduction fiscale du versement au pilier 3a, et le maintien de liquidités en cas de besoin. La banque doit être d'accord, et l'argent du pilier 3a est bloqué jusqu'à la retraite — mais cette stratégie est fiscalement très performante.

La Lex Koller : ce que les expatriés doivent savoir avant d'acheter

La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, communément appelée Lex Koller, restreint l'achat de biens immobiliers suisses par des personnes non résidentes ou de nationalité étrangère. Cette loi vise à limiter la spéculation étrangère et à préserver l'accès au logement pour les résidents suisses.

Les expatriés titulaires d'un permis B (autorisation de séjour) ou C (établissement) sont traités comme des résidents suisses au sens de la Lex Koller. Ils peuvent acheter une résidence principale et, dans certaines limites, des résidences secondaires ou des biens de rendement, sans autorisation spéciale. Le permis doit être valide et l'achat doit être destiné à un usage personnel.

Les ressortissants étrangers ne résidant pas en Suisse sont soumis à des restrictions plus sévères. Ils ne peuvent généralement pas acquérir de résidence secondaire ou de bien de rendement, sauf exceptions limitées concernant les stations touristiques autorisées ou les activités commerciales. L'achat d'une résidence principale par un non-résident est pratiquement impossible.

Les frontaliers titulaires d'un permis G ne sont pas considérés comme résidents au sens de la Lex Koller et ne peuvent pas acheter librement. Si vous êtes frontalier et souhaitez acquérir un bien en Suisse, vous devez généralement obtenir une autorisation cantonale exceptionnelle, dont l'octroi est rare et discrétionnaire.