Schweizer Immobilienmarkt: warum die meisten Menschen mieten
Die Schweiz weist mit rund 37 Prozent eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas auf. Dies ist nicht auf mangelnden Wohlstand zurückzuführen, sondern auf kulturelle und strukturelle Faktoren: Ein starker Mietmarkt mit gutem Mieterschutz, steuerliche Rahmenbedingungen, die den Eigenmietwert besteuern, und hohe Eintrittshürden für Käufer.
Der Schweizer Mietmarkt gilt als einer der am besten regulierten in Europa. Mieter geniessen umfassenden Kündigungsschutz, und missbräuchliche Mietzinserhöhungen können angefochten werden. Die hohe Qualität des Mietwohnungsbestands — selbst in älteren Gebäuden — reduziert zudem den Druck, Eigentum zu erwerben.
Expats, die nur wenige Jahre in der Schweiz bleiben, finden im Mietmarkt eine flexible und transparente Lösung. Der Mietprozess ist standardisiert, die Nebenkosten sind berechenbar und bei einem Wegzug aus der Schweiz fallen keine Transaktionskosten für einen Immobilienverkauf an.
Für langfristig in der Schweiz ansässige Expats kann der Kauf jedoch attraktiv werden. Die tiefen Hypothekarzinsen — der Leitzins der SNB liegt derzeit auf historisch tiefem Niveau — und die Möglichkeit, die Schulden steuerlich abzuziehen, machen Wohneigentum trotz hoher Einstiegshürden zu einer ernsthaften Alternative zum Mieten.
Die 20%-Eigenkapitalregel und der Tragbarkeitstest
Die Schweizer Regulierung verlangt beim Immobilienkauf mindestens 20 Prozent Eigenkapital, bezogen auf den Kaufpreis oder den tieferen Verkehrswert. Dieses Eigenkapital muss mindestens zur Hälfte aus harten, nicht aus der Pensionskasse stammenden Mitteln bestehen — also mindestens 10 Prozent des Kaufpreises in bar.
Die restlichen 10 Prozent des Eigenkapitals können aus Vorsorgegeldern stammen: aus der Säule 2 (Pensionskasse) als Wohneigentumsvorbezug und aus der Säule 3a als vorzeitiger Bezug. Dies reduziert zwar den Bargeldbedarf, bedeutet aber, dass Sie Ihr Vorsorgevermögen in die Immobilie binden und im Alter geringere Rentenleistungen erhalten.
Der Tragbarkeitstest der Banken ist die zweite grosse Hürde. Die jährlichen Wohnkosten — bestehend aus dem kalkulatorischen Hypothekarzins (heute oft 5 Prozent als Benchmark), der Amortisation und den Nebenkosten — dürfen maximal 33 Prozent des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Ein Ehepaar mit CHF 200'000 Bruttoeinkommen kann sich demnach Wohnkosten von maximal CHF 66'000 pro Jahr leisten.
Für Expats mit Bonus als variablem Einkommensbestandteil beachten die Banken je nach Institut nur einen Teil des Bonus oder den Durchschnitt der letzten drei Jahre. Selbstständige Expats sollten mit mindestens zwei vollständigen Geschäftsjahren und geprüften Jahresabschlüssen zur Bank gehen — ohne diesen Nachweis ist eine Hypothekarkreditvergabe in der Schweiz praktisch ausgeschlossen.
Steuervergleich: Eigentümer vs Mieter
Der steuerliche Vergleich zwischen Eigentum und Miete ist in der Schweiz besonders komplex, da das Wohneigentum besteuert wird, die Hypothekarschulden aber abziehbar sind. Kernstück dieser Regelung ist der Eigenmietwert: Der Eigentümer muss ein fiktives Einkommen aus dem Wert der selbst genutzten Immobilie als steuerbares Einkommen deklarieren.
Der Eigenmietwert beträgt je nach Kanton etwa 60 bis 70 Prozent der Marktmiete, die Sie für die gleiche Immobilie zahlen würden. Ein Haus mit einem Eigenmietwert von CHF 30'000 erhöht Ihr steuerbares Einkommen entsprechend, was bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent zu zusätzlichen CHF 9'000 Steuern führt.
Dem gegenüber stehen die abziehbaren Hypothekarzinsen und die abziehbaren Unterhaltskosten. Zahlt der Eigentümer CHF 10'000 Hypothekarzinsen pro Jahr und investiert CHF 8'000 in den Unterhalt, reduziert sich das steuerbare Einkommen um CHF 18'000. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent ergibt sich eine Steuerersparnis von CHF 5'400.
Die Differenz zwischen dem deklarierten Eigenmietwert und den abziehbaren Kosten kann positiv oder negativ sein. In der Praxis zahlen Eigentümer bei tiefer Hypothek und hohem Grenzsteuersatz tendenziell mehr Steuern als Mieter mit vergleichbarem Einkommen. Eine detaillierte Steuerberechnung mit Ihrer Wohngemeinde ist vor dem Kauf unerlässlich.
Hypothekenstruktur: fest, variabel und SARON
Der Schweizer Hypothekenmarkt unterscheidet drei Hauptarten: Festhypotheken mit einer Laufzeit von zwei bis zehn Jahren, variable Hypotheken mit einem jederzeit änderbaren Zinssatz und SARON-Hypotheken, die auf dem Schweizer Geldmarktzins basieren. Der Geldmarkt-SARON ersetzte 2022 den zuvor verwendeten Libor als Referenzzinssatz.
Festhypotheken bieten Planungssicherheit, sind jedoch in der Regel mit höheren Zinsaufschlägen verbunden. Der Zinssatz wird für die gesamte Laufzeit fixiert und ist unabhängig von Veränderungen des SNB-Leitzinses. Für risikoaverse Käufer ist dies die bevorzugte Lösung, besonders bei langfristigen Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren.
SARON-Hypotheken sind dagegen dynamischer und reagieren direkt auf Veränderungen des Geldmarktes. Der Aufschlag zu SARON liegt typischerweise zwischen 0,5 und 0,9 Prozentpunkten, abhängig vom Finanzierungsgrad der Immobilie. Diese Hypothekenform bietet langfristig meist tiefere Zinskosten, erfordert aber das Budget, auch höhere Zinsen in Kauf nehmen zu können.
Viele Käufer kombinieren die beiden Hypothekenarten, um das Zinsänderungsrisiko zu streuen: Ein Teil der Hypothek wird langfristig fixiert, ein anderer Teil als SARON-Hypothek geführt. Eine gängige Faustregel ist die Aufteilung im Verhältnis 70 Prozent Festhypothek und 30 Prozent SARON — aber Ihre persönliche Risikotoleranz und der Finanzierungsgrad sollten die genaue Gewichtung bestimmen.
Lex Koller: Immobilienregeln für Expats
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein als Lex Koller bekannt, regelt den Immobilienerwerb für nicht in der Schweiz ansässige Personen und neu zugezogene Expats streng. Die Grundregel: Ausländer ohne Niederlassungsbewilligung C benötigen eine kantonale Bewilligung für den Kauf von Wohnimmobilien.
EU/EFTA-Bürger mit einer B-Bewilligung und rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz sind vom Bewilligungserfordernis befreit. Sie können eine Immobilie zu Wohnzwecken erwerben, ohne eine kantonale Genehmigung einzuholen. Diese Befreiung gilt nicht für Zweitwohnungen in touristischen Gemeinden.
Nicht-EU/EFTA-Bürger mit einer B- oder L-Bewilligung unterliegen weiterhin der Bewilligungspflicht nach Lex Koller. Die Bewilligung wird in der Regel für den Erwerb einer Hauptwohnung erteilt, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird und eine enge Verbindung zur Schweiz besteht — etwa durch eine mehrjährige unselbstständige Erwerbstätigkeit.
Für alle Expats unabhängig von ihrer Nationalität gilt: Der Verkauf einer Schweizer Immobilie an einen Ausländer ohne Schweizer Wohnsitz unterliegt der Lex Koller. Die Kaufinteressenten müssen entweder einen Bewilligungsantrag stellen oder nachweisen, dass sie die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllen. Banken und Notare kennen diese Regeln und können die Transaktion nicht ohne Bewilligung oder Befreiungsdokument abschliessen.