Was der Eigenmietwert ist und warum es ihn gibt
Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Steuerkonzept, das selbstbewohntes Wohneigentum so behandelt, als ob es Mieteinnahmen generieren würde. Statt Miete an einen Vermieter zu zahlen, wird dem Eigenheimbesitzer ein fiktives Mieteinkommen angerechnet — der Betrag, den er für seine Immobilie auf dem Markt theoretisch verlangen könnte.
Dieses fiktive Einkommen wird jährlich zum steuerbaren Einkommen addiert. Die Logik dahinter: Wer schuldenfrei im Eigenheim wohnt, hat mehr verfügbares Einkommen als ein Mieter. Der Eigenmietwert sorgt dafür, dass Wohneigentum keinen unversteuerten Vorteil schafft.
Jahrzehntelang haben Schweizer Eigenheimbesitzer sowohl dieses fiktive Einkommen deklariert als auch tatsächliche Kosten abgezogen: Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Renovationen. Oft überstiegen die Abzüge den Eigenmietwert — womit dieser faktisch eine Steuervergünstigung war.
Für Expats ist dieses System oft ungewohnt. Die meisten Länder besteuern kein fiktives Mieteinkommen. Der Vermögenssteuer-Ratgeber behandelt die parallele Frage, wie Immobilien die Vermögenssteuer beeinflussen.
Zeitplan: 2029 mit Übergang ab 2026
Die Bundesversammlung hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Das Finanzdepartement beschreibt die Reform als Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohnte Erstwohnungen auf Bundes- und Kantonsebene.
Die Abschaffung tritt ab 2029 vollständig in Kraft. Die Jahre 2026 bis 2028 dienen als Übergangsphase. In dieser Zeit können Eigenheimbesitzer ihre Hypothekarstruktur anpassen und Unterhaltsausgaben strategisch planen.
Die Reform streicht auch die entsprechenden Steuerabzüge. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Das ist der zentrale Trade-off.
Für Expats ist das Timing besonders relevant. Wer in den nächsten drei Jahren eine Schweizer Immobilie kaufen, verkaufen oder refinanzieren will, muss neu rechnen.
Gewinner und Verlierer
Klare Gewinner sind Eigenheimbesitzer mit niedriger oder keiner Hypothek. Sie zahlten bisher Steuern auf fiktives Einkommen, hatten aber wenig Hypothekarzinsen zum Abzug. Im neuen System entfällt das fiktive Einkommen ersatzlos — eine Netto-Steuersenkung.
Klare Verlierer sind Besitzer mit hohen Hypotheken und hohen Unterhaltskosten. Sie haben bisher hohe Zins- und Renovationsabzüge geltend gemacht. Ohne diese Abzüge steigt das steuerbare Einkommen trotz Wegfall des Eigenmietwerts.
Besitzer mit einer typischen Hypothek von 60-70% des Verkehrswerts und normalem Unterhalt liegen in der Mitte. Grobe Faustregel: Bei einem Belehnungsgrad über 65% droht eine Steuererhöhung, darunter eine Senkung.
Für Expats hängt das Ergebnis auch vom Steuerstatus ab — Quellensteuer oder ordentliche Veranlagung. Der Säule-3a-Vorbezug für Wohneigentum zeigt Szenarien für die Kombination mit Vorsorgegeldern.
Was in der Übergangsphase 2026-2028 zu tun ist
Erstens: Hypothekarstruktur jetzt prüfen. Wer amortisieren will, sollte dies in den nächsten drei Jahren tun — solange die Zinsen noch abziehbar sind. Eine beschleunigte Amortisation während der Übergangsphase nutzt den letzten verbleibenden Steuervorteil.
Zweitens: Unterhalts- und Renovationsausgaben strategisch planen. Grössere Renovationen, besonders energieeffiziente Massnahmen, sollten wenn möglich vor 2029 durchgeführt werden. Danach entfällt der Abzug.
Drittens: Steuerprognose ab 2029 rechnen. Mit aktuellem Einkommen, Hypothek, Kanton, Gemeinde und erwarteten Unterhaltskosten unter den neuen Regeln. Die Dokumente für die Steuererklärung helfen bei der vollständigen Erfassung.
Bei Kaufüberlegungen: Ein Kauf jetzt bringt noch drei Jahre mit Zinsabzug. Ein Kauf ab 2030 hat gar keinen Zinsabzug mehr. Bei Verkaufsabsichten: Der Marktpreis könnte sich durch die Reform verändern, besonders bei hoch belehnten Objekten. Die Wegzug-Checkliste ist relevant, wenn der Verkauf Teil eines Wegzugsplans ist.
Kantonale Unterschiede und Zweitwohnungen
Die Reform gilt für die direkte Bundessteuer und verpflichtet die Kantone zur Harmonisierung. Hochsteuerkantone wie Genf und Waadt können anders reagieren als Tiefsteuerkantone wie Zug und Schwyz.
Zweitwohnungen und Renditeimmobilien sind von der Abschaffung nicht betroffen. Für Ferienwohnungen und vermietete Objekte gelten die Eigenmietwert-Regeln weiter. Die Reform ist ausdrücklich auf selbstbewohnte Erstwohnungen beschränkt.
Für Expats mit Schweizer Erstwohnsitz und Auslandimmobilie betrifft die Abschaffung nur die Schweizer Immobilie. Die Auslandimmobilie unterliegt weiter dem Doppelbesteuerungsabkommen und den Regeln zur Deklaration von Auslandsvermögen.
Kantonale Steuerämter werden 2026-2027 aktualisierte Richtlinien veröffentlichen. Vor grösseren Finanzentscheidungen immer die definitive kantonale Regelung prüfen.