Cos'è la Lex Koller e perché esiste?

La legge Lex Koller (Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero) disciplina l'acquisto di proprietà immobiliari in Svizzera da parte di cittadini stranieri. È stata introdotta per prevenire l'accaparramento di terreni da parte di stranieri, limitare la speculazione e garantire alloggi a prezzi accessibili per i residenti. Per gli expat che desiderano acquistare un immobile in Svizzera, questa legge è di fondamentale importanza.

Sono considerate 'persone all'estero' ai sensi della legge le persone fisiche non domiciliate in Svizzera e le società estere. La legge riguarda principalmente le proprietà residenziali e i terreni non edificati. Gli immobili commerciali come uffici, spazi di vendita o fabbriche sono completamente esclusi dalla Lex Koller. Gli stranieri hanno la facoltà di acquistare immobili commerciali in Svizzera senza alcuna autorizzazione o restrizione di residenza.

Chi desidera acquistare un immobile residenziale ma non soddisfa i criteri di esenzione deve ottenere un'autorizzazione cantonale. Queste autorizzazioni sono soggette a condizioni rigorose e quote cantonali. La legge prevede tuttavia importanti eccezioni per gli stranieri che risiedono legalmente in Svizzera.

Acquistare un immobile con un permesso di soggiorno svizzero (categoria B e C)

I vostri diritti al momento dell'acquisto di un immobile dipendono dalla vostra nazionalità e dal vostro permesso di soggiorno. Se siete cittadini di un paese dell'UE o dell'AELS e possedete un'autorizzazione B o C, siete legalmente equiparati ai cittadini svizzeri. Potete acquistare qualsiasi tipo di immobile residenziale (residenza principale, residenza secondaria, immobile da investimento) senza autorizzazione e affittarlo liberamente.

Per i residenti di paesi terzi (paesi al di fuori dell'UE/AELS, come Stati Uniti, Regno Unito o India), le regole sono più severe. Se possedete un permesso C, siete equiparati ai cittadini svizzeri. Se possedete un titolo di soggiorno B, potete acquistare un solo immobile destinato a fungere da residenza principale permanente. Dovete abitarlo personalmente e non potete affittarlo, nemmeno parzialmente.

Questo acquisto di una residenza principale da parte di cittadini di Stati terzi con autorizzazione B viene iscritto nel registro fondiario con una corrispondente restrizione d'uso. Non è richiesta alcuna autorizzazione formelle ai sensi della Lex Koller, ma il registro fondiario verifica lo status dell'acquirente. Se acquistate un terreno edificabile, dovrete iniziare la costruzione entro un anno.

Regole per permessi L, permessi G e non residenti

I titolari di un permesso di soggiorno di breve durata L devono affrontare notevoli ostacoli. Poiché il permesso L è destinato a soggiorni temporanei, i suoi titolari sono considerati 'persone all'estero'. L'acquisto di immobili residenziali è per loro in linea di principio escluso. I titolari di permesso L devono attendere di ottenere un'autorizzazione B per poter acquistare un alloggio.

I frontalieri titolari di un permesso G degli Stati UE/AELS hanno la facoltà di acquistare una residenza secondaria nella regione del loro luogo di lavoro. Questo alloggio non può essere affittato e deve servire come alloggio personale per il frontaliere durante la settimana lavorativa. Per acquistare una residenza principale, il frontaliere deve trasferire il proprio domicilio in Svizzera.

Le persone senza domicilio in Svizzera (non residenti) sono autorizzate ad acquistare immobili residenziali solo a condizioni molto restrittive. L'acquisto is generalmente limitato alle case di vacanza in specifiche zone turistiche. Questi acquisti sono soggetti a quote cantonali. Si applicano inoltre limiti di superficie (di solito fino a 200 mq di superficie abitabile e 1,000 mq di terreno).

Il requisito della "residenza principale" e i limiti di locazione

L'obbligo di occupare personalmente la residenza principale acquistata da persone provenienti da paesi terzi con un titolo B is rigorosamente controllato. Dovete essere registrati a questo indirizzo e stabilirvi il vostro domicilio fiscale. Non è consentito acquistare una casa a Zurigo e continuare a vivere e lavorare a Ginevra.

Il divieto di affittare è assoluto. Non potete affittare l'immobile a lungo termine, né offrirlo come alloggio per vacanze (ad esempio tramite Airbnb). È illegale anche l'acquisto di una casa bifamiliare in cui abitate una metà e affittate l'altra. Una violazione di queste regole può comportare gravi conseguenze legali, fino alla vendita forzata dell'immobile.

Se la vostra situazione familiare cambia e avete bisogno di una casa più grande, potete acquistare un nuovo immobile. Dovete tuttavia vendere la vostra vecchia proprietà entro un anno, a meno che non abbiate ottenuto un permesso C o la cittadinanza svizzera. Il registro fondiario monitora attentamente queste transazioni.

Cosa succede alla vostra proprietà se lasciate la Svizzera?

Molti expat si chiedono cosa accada alla loro proprietà in caso di partenza definitiva dalla Svizzera. I cittadini europei e i cittadini extra-UE/AELS con permesso C hanno la facoltà di conservare la propria proprietà. Non sono obbligati a venderla. Possono usarla come casa secondaria o affittarla, ma devono dichiarare il reddito da locazione e il patrimonio in Svizzera.

Per i soggetti di paesi terzi che hanno acquistato la loro abitazione con un'autorizzazione di soggiorno B, la situazione cambia in caso di partenza definitiva. Poiché le domicilio principale in Svizzera viene abbandonato, viene meno la base per l'acquisto. In linea di principio, dovete vendere la proprietà in caso di partenza definitiva. In casi eccezionali (ad esempio, un distacco temporaneo da parte del datore di lavoro), può essere concessa un'autorizzazione all'affitto temporaneo.

Conservare permanentemente la proprietà senza domicilio in Svizzera costituisce per i soggetti di Stati terzi senza permesso una variazione delle condizioni della Lex Koller. Gli expat devono pianificare la loro partenza in anticipo, ad esempio consultando la checklist per lasciare la Svizzera e richiedendo consulenza legale per gestire la vendita in conformità con la legge.