Was ist die Lex Koller und warum existiert sie?

Das Lex-Koller-Gesetz (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) regelt den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz durch ausländische Staatsangehörige. Es wurde eingeführt, um eine Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern, Spekulationen einzudämmen und bezahlbaren Wohnraum für Ansässige zu sichern. Für Expats, die in der Schweiz eine Immobilie erwerben möchten, ist dieses Gesetz von zentraler Bedeutung.

Als 'Personen im Ausland' gelten im Sinne des Gesetzes Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz sowie ausländische Gesellschaften. Das Gesetz betrifft in erster Linie Wohnimmobilien und unbebautes Land. Gewerblich genutzte Immobilien wie Büros, Verkaufsräume oder Fabriken sind vom Lex-Koller-Gesetz komplett ausgenommen. Ausländer können Gewerbeimmobilien in der Schweiz ohne jegliche Bewilligung oder Wohnsitzauflagen erwerben.

Wer Wohnraum erwerben möchte, aber die Kriterien für eine Befreiung nicht erfüllt, benötigt eine kantonale Bewilligung. Diese Bewilligungen sind an strenge Bedingungen und kantonale Kontingente geknüpft. Das Gesetz sieht jedoch wichtige Ausnahmen für ausländische Staatsangehörige vor, die rechtmässig in der Schweiz wohnen.

Immobilienkauf mit einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B und C)

Ihre Rechte beim Immobilienkauf hängen von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrer Bewilligung ab. Wenn Sie Staatsbürger eines EU- oder EFTA-Landes sind und eine B- oder C-Bewilligung besitzen, sind Sie Schweizer Bürgern rechtlich gleichgestellt. Sie können jede Art von Wohnimmobilie (Hauptwohnsitz, Zweitwohnung, Anlageobjekt) ohne Bewilligung erwerben und diese auch frei vermieten.

Für Angehörige von Drittstaaten (Länder ausserhalb der EU/EFTA, wie die USA, Grossbritannien oder Indien) gelten strengere Regeln. Besitzen Sie eine C-Bewilligung, sind Sie Schweizer Bürgern gleichgestellt. Besitzen Sie eine Aufenthaltsbewilligung B, dürfen Sie nur eine einzige Immobilie erwerben, die Ihnen als dauerhafter Hauptwohnsitz dient. Sie müssen die Immobilie selbst bewohnen und dürfen sie weder ganz noch teilweise vermieten.

Dieser Kauf eines Hauptwohnsitzes durch Drittstaatsangehörige mit einer B-Status-Bewilligung wird im Grundbuch mit einer entsprechenden Nutzungsbeschränkung versehen. Es ist keine förmliche Bewilligung nach Lex Koller nötig, das Grundamt prüft jedoch den Status des Käufers. Wenn Sie Bauland erwerben, müssen Sie innerhalb eines Jahres mit dem Bau beginnen.

Regeln für L-Bewilligungen, G-Bewilligungen und Nicht-Residenten

Inhaber einer Kurzaufenthaltsbewilligung L stehen vor grossen Hürden. Da die L-Bewilligung für temporäre Aufenthalte gedacht ist, gelten die Inhaber als 'Personen im Ausland'. Der Erwerb von Wohnimmobilien ist für sie grundsätzlich ausgeschlossen. L-Bewilligungsträger müssen warten, bis sie eine Aufenthaltsbewilligung B erhalten, um Wohneigentum erwerben zu können.

Grenzgänger mit einer G-Bewilligung aus EU/EFTA-Staaten dürfen in der Region ihres Arbeitsortes eine Zweitwohnung erwerben. Diese Wohnung darf jedoch nicht vermietet werden und muss dem Grenzgänger zur persönlichen Unterkunft während der Arbeitswoche dienen. Für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes muss der Grenzgänger seinen Wohnsitz in die Schweiz verlegen.

Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz (Nicht-Residenten) können Wohnimmobilien nur unter sehr restriktiven Bedingungen erwerben. Der Erwerb ist in der Regel auf Ferienwohnungen in bestimmten Tourismusgebieten beschränkt. Diese Käufe unterliegen kantonalen Kontingenten. Zudem gelten Grössenbeschränkungen (meist bis 200 qm Wohnfläche und 1,000 qm Grundstücksfläche).

Die Anforderung des Hauptwohnsitzes und Vermietungsverbote

Die Pflicht zur Eigennutzung des erworbenen Hauptwohnsitzes durch Drittstaatsangehörige mit einer Kategorie-B-Bewilligung wird streng kontrolliert. Sie müssen an dieser Adresse angemeldet sein und dort Ihren steuerlichen Wohnsitz begründen. Es ist nicht zulässig, ein Haus in Zürich zu kaufen und weiterhin in Genf zu wohnen und zu arbeiten.

Das Vermietungsverbot ist absolut. Sie dürfen das Objekt weder langfristig vermieten noch als Ferienwohnung (z.B. über Airbnb) anbieten. Auch der Kauf eines Zweifamilienhauses, bei dem Sie eine Hälfte selbst bewohnen und die andere vermieten, ist illegal. Ein Verstoss gegen diese Regeln kann schwere rechtliche Konsequenzen haben, bis hin zur erzwungenen Versteigerung des Objekts.

Wenn sich Ihre familiären Verhältnisse ändern und Sie ein grösseres Haus benötigen, dürfen Sie ein neues Objekt erwerben. Sie müssen Ihr bisheriges Wohneigentum jedoch innerhalb eines Jahres verkaufen, sofern Sie noch keine C-Bewilligung oder das Schweizer Bürgerrecht besitzen. Das Grundbuchamt überwacht solche Transaktionen sorgfältig.

Was passiert mit Ihrer Immobilie, wenn Sie die Schweiz verlassen?

Viele Expats fragen sich, was bei einem dauerhaften Wegzug aus der Schweiz mit ihrer Immobilie geschieht. EU/EFTA-Bürger und Drittstaatsangehörige mit C-Bewilligung dürfen ihr Eigentum behalten. Sie müssen es nicht verkaufen. Sie können es als Ferienwohnung nutzen oder vermieten, müssen die Mieteinnahmen und das Vermögen jedoch in der Schweiz versteuern.

Für Drittstaatsangehörige, die ihr Wohneigentum mit einer B-Status-Bewilligung erworben haben, ändert sich die Situation bei einem dauerhaften Wegzug. Da der Hauptwohnsitz in der Schweiz aufgegeben wird, entfällt die Grundlage für den Erwerb. Grundsätzlich müssen Sie die Immobilie bei einem definitiven Wegzug verkaufen. In Ausnahmefällen (z. B. bei einer temporären Entsendung durch den Arbeitgeber) kann eine befristete Vermietungsbewilligung erteilt werden.

Ein dauerhaftes Behalten des Objekts ohne Wohnsitz in der Schweiz ist für Drittstaatsangehörige ohne Bewilligung eine Verletzung der Lex-Koller-Auflagen. Expats sollten ihren Wegzug frühzeitig planen und beispielsweise die Wegzug-Checkliste konsultieren sowie rechtlichen Rat einholen, um den Verkauf gesetzeskonform abzuwickeln.