Qu'est-ce que la Lex Koller et pourquoi existe-t-elle?

La loi Lex Koller (Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger) réglemente l'achat de biens immobiliers en Suisse par des étrangers. Elle a été introduite pour éviter l'accaparement des terres par des étrangers, limiter la spéculation et garantir des logements abordables pour les résidents. Pour les expatriés souhaitant acquérir un bien immobilier en Suisse, cette loi est d'une importance capitale.

Sont considérées comme 'personnes à l'étranger' au sens de la loi les personnes physiques non domiciliées en Suisse ainsi que les sociétés étrangères. La loi concerne principalement les immeubles résidentiels et les terrains non bâtis. Les immeubles à usage commercial comme les bureaux, les surfaces de vente ou les usines sont complètement exclus de la Lex Koller. Les étrangers peuvent acquérir de l'immobilier commercial en Suisse sans aucune autorisation ou restriction de résidence.

Toute personne souhaitant acquérir un logement résidentiel mais ne remplissant pas les critères d'exemption doit obtenir une autorisation cantonale. Ces autorisations sont soumises à des conditions strictes et à des quotas cantonaux. La loi prévoit toutefois des exceptions importantes pour les personnes de nationalité étrangère qui résident légalement en Suisse.

Acheter avec un permis de séjour suisse (permis B et C)

Vos droits lors d'un achat immobilier dépendent de votre nationalité et de votre permis. Si vous êtes ressortissant d'un pays de l'UE ou de l'AELE et possédez un permis B ou C, vous êtes assimilé aux Suisses. Vous pouvez acquérir tout type de bien immobilier résidentiel (résidence principale, résidence secondaire, immeuble de placement) sans autorisation et le louer librement.

Pour les ressortissants d'États tiers (pays hors UE/AELE, comme les États-Unis, le Royaume-Uni ou l'Inde), les règles sont plus strictes. Si vous possédez un permis C, vous êtes assimilé aux Suisses. Si vous possédez un permis B, vous ne pouvez acquérir qu'un seul bien immobilier destiné à vous servir de résidence principale permanente. Vous devez l'habiter vous-même et ne pouvez pas le louer, même partiellement.

Cette acquisition d'une résidence principale par des personnes de pays tiers avec un permis B est inscrite au registre foncier avec une restriction d'utilisation correspondante. Aucune autorisation formelle au sens de la Lex Koller n'est requise, mais le registre foncier vérifie le statut de l'acheteur. Si vous achetez un terrain à bâtir, vous devez commencer la construction dans un délai d'un an.

Règles pour les permis L, permis G et non-résidents

Les titulaires d'une autorisation de court séjour L font face à des obstacles majeurs. Le permis L étant conçu pour des séjours temporaires, ses titulaires sont considérés comme des 'personnes à l'étranger'. L'acquisition d'immeubles résidentiels leur est en principe interdite. Les titulaires de permis L doivent attendre d'obtenir un permis B pour pouvoir acquérir un logement.

Les frontaliers titulaires d'un permis G des États de l'UE/AELE peuvent acquérir une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail. Ce logement ne peut pas être loué et doit servir de logement personnel au frontalier pendant la semaine de travail. Pour acquérir une résidence principale, le frontalier doit transférer son domicile en Suisse.

Les personnes sans domicile en Suisse (non-résidents) ne peuvent acquérir des immeubles résidentiels que dans des conditions très restrictives. L'achat est généralement limité aux résidences de vacances dans des zones touristiques spécifiques. Ces achats sont soumis à des quotas cantonaux. De plus, des limites de taille s'appliquent (généralement jusqu'à 200 m² de surface habitable et 1,000 m² de terrain).

L'obligation de "résidence principale" et les restrictions de location

L'obligation d'occuper personnellement la résidence principale acquise par des personnes hors UE/AELE détenteurs d'une autorisation B est strictement contrôlée. Vous devez être enregistré à cette adresse et y établir votre domicile fiscal. Il n'est pas permis d'acheter une maison à Zurich et de continuer à vivre et travailler à Genève.

L'interdiction de louer est absolue. Vous ne pouvez pas louer le bien à long terme, ni le proposer comme logement de vacances (par exemple via Airbnb). L'achat d'une maison bifamiliale dont vous habitez une moitié et louez l'autre est également illégal. Une violation de ces règles peut entraîner de graves conséquences juridiques, allant jusqu'à la vente forcée du bien.

Si votre situation familiale change et que vous avez besoin d'une maison plus grande, vous pouvez acquérir un nouveau bien. Vous devez cependant vendre votre ancienne propriété dans un délai d'un an, à moins que vous n'ayez obtenu un permis C ou la nationalité suisse. Le registre foncier surveille attentivement ces transactions.

Qu'advient-il de votre bien si vous quittez la Suisse?

De nombreux expatriés se demandent ce qu'il advient de leur bien en cas de départ définitif de Suisse. Les citoyens de l'UE/AELE et les personnes hors UE/AELE titulaires d'un titre C peuvent conserver leur propriété. Ils ne sont pas obligés de la vendre. Ils peuvent l'utiliser comme résidence secondaire ou la louer, mais doivent déclarer les revenus locatifs et le patrimoine en Suisse.

Pour les citoyens d'États tiers qui ont acquis leur logement avec un permis B, la situation change lors d'un départ définitif. Le domicile principal en Suisse étant abandonné, la base de l'acquisition disparaît. En principe, vous devez vendre le bien lors d'un départ définitif. Dans des cas exceptionnels (par exemple, un détachement temporaire par l'employeur), une autorisation de location temporaire peut être accordée.

Conserver durablement le bien sans domicile en Suisse constitue pour les personnes de pays tiers sans permis une violation des conditions de la Lex Koller. Les expatriés doivent planifier leur départ à l'avance, par exemple en consultant la checklist de départ et en demandant des conseils juridiques pour mener à bien la vente conformément à la loi.